WI
Wisconsin Assembly Bill AB1094

Wisconsin 2023-2024 Regular Session

Wisconsin Assembly Bill AB1094 Compare Versions

Only one version of the bill is available at this time.
OldNewDifferences
11 LRB-5692/1
22 MPG:cjs
33 2023 - 2024 LEGISLATURE
44 2023 ASSEMBLY BILL 1094
55 February 16, 2024 - Introduced by Representatives KRUG, GOYKE and ARMSTRONG,
66 cosponsored by Senators KNODL and L. JOHNSON. Referred to Committee on
77 Housing and Real Estate.
88 ***AUTHORS SUBJECT TO CHANGE***
99 AN ACT to create 234.665 of the statutes; relating to: a workforce home loan
1010 program.
1111 Analysis by the Legislative Reference Bureau
1212 This bill establishes a revolving loan program administered by the Wisconsin
1313 Housing and Economic Development Authority for the purpose of issuing loans,
1414 which the bill terms “workforce home loans,” to eligible applicants to provide gap
1515 financing to supplement a conventional mortgage for the purchase of a single-family
1616 residence in Wisconsin, whether new construction or an existing residence and
1717 whether detached or attached, that will be the eligible applicant's primary residence.
1818 The bill requires WHEDA to use repayments of workforce home loans to fund
1919 additional loans under the program.
2020 The bill prohibits WHEDA from charging any interest for a workforce home
2121 loan, and workforce home loans are not forgivable in whole or in part.  Each
2222 workforce home loan must be secured as a second lien real estate mortgage.  The loan
2323 term is 30 years, except that the loan term may be extended to 40 years for certain
2424 applicants who qualify for limited workforce home loan payment deferral, as
2525 provided in the bill, and a workforce home loan may be prepaid in whole or in part
2626 at any time without penalty.  Under the bill, the total amount of unpaid principal on
2727 a workforce home loan becomes due and payable upon the occurrence of any of the
2828 following:
2929 1.  The recipient of the workforce home loan sells the home.
3030 2.  No recipient of the workforce home loan continues to reside in the home as
3131 a primary residence.
3232 1
3333 2 - 2 -2023 - 2024  Legislature LRB-5692/1
3434 MPG:cjs
3535 ASSEMBLY BILL 1094
3636 Under the bill, a lender authorized by WHEDA or a local housing authority or
3737 community-based organization or other qualified local organization, as determined
3838 by WHEDA, certifies that a loan applicant is eligible to receive a workforce home
3939 loan, subject to WHEDA's approval.  An applicant is eligible for a workforce home
4040 loan under the bill if all of the following are satisfied:
4141 1.  The applicant has not had any ownership interest in residential real
4242 property for the three consecutive years immediately preceding the date of the
4343 application.
4444 2.  The applicant's annual household compliance income equals 100 percent or
4545 less of the area median family income for the county in which the home is located,
4646 not adjusted for family size, as established by the Federal Housing Finance Agency.
4747 Under the bill, household compliance income means the anticipated combined
4848 income, as determined by WHEDA according to its conventional first-time home
4949 buyer first mortgage program underwriting guidelines (underwriting guidelines), of
5050 all individuals age 18 or older who intend to occupy the residence subject to a
5151 workforce home loan, regardless of whether the individual is an applicant for the
5252 workforce home loan and regardless of the individual's relationship to the applicant
5353 for the workforce home loan.
5454 3.  The applicant's debt-to-income ratio, calculated by WHEDA as provided in
5555 the bill, satisfies WHEDA's underwriting guidelines.
5656 4.  The applicant's credit score, rating, or other classification, as determined by
5757 WHEDA, satisfies WHEDA's underwriting guidelines.
5858 5.  Unless payments on a workforce home loan are deferred for at least 60
5959 months, the applicant's minimum financial reserves after down payment and closing
6060 costs for the applicant's conventional mortgage for the purchase of the residence
6161 subject to the workforce home loan satisfy WHEDA's underwriting guidelines.
6262 6.  The applicant's conventional first mortgage for the purchase of the residence
6363 subject to the workforce home loan is a fully amortizing, fixed-rate qualified
6464 mortgage loan with a term of 30 or fewer years.
6565 7.  The applicant satisfies all eligibility requirements with respect to citizenship
6666 or resident alien status, social security number validity, home buyer education and
6767 counseling, and payment of child support or maintenance if owed, as provided in
6868 WHEDA's underwriting guidelines.
6969 Under the bill, WHEDA may not issue a workforce home loan that exceeds the
7070 lesser of the following:
7171 1.  $60,000, adjusted for inflation.
7272 2.  Twenty-five percent of the purchase price or fair market value of the home,
7373 whichever is less.
7474 The bill establishes different repayment rules for workforce home loans
7575 depending on an eligible applicant's household compliance income.  Specifically, if
7676 WHEDA issues a workforce home loan to an eligible applicant whose household
7777 compliance income is 80 percent or less, but more than 60 percent, of the area median
7878 income, the repayment of principal on the loan must be deferred for 60 months
7979 following the issuance date of the workforce home loan after which time the
8080 repayment of principal on a monthly basis commences, amortized over 25 years. - 3 -2023 - 2024  Legislature
8181 LRB-5692/1
8282 MPG:cjs
8383 ASSEMBLY BILL 1094
8484 However, if WHEDA issues a workforce home loan to an eligible applicant whose
8585 household compliance income is 60 percent or less of the area median income, the
8686 repayment of principal on the loan must be deferred until the first-lien real estate
8787 mortgage loan on the home is paid in full after which time the repayment of principal
8888 on a monthly basis commences, amortized over 10 years.  No more than $25,000,000
8989 in such loans may be outstanding at any time and the bill requires WHEDA to
9090 allocate at least $20,000,000 for such loans.
9191 Finally, the bill requires that WHEDA subordinate an outstanding workforce
9292 home loan to a new first mortgage loan obtained by the recipient of the workforce
9393 home loan on the basis of rules provided in the bill.
9494 Because this bill may increase or decrease, directly or indirectly, the cost of the
9595 development, construction, financing, purchasing, sale, ownership, or availability of
9696 housing in this state, the Department of Administration, as required by law, will
9797 prepare a report to be printed as an appendix to this bill.
9898 For further information see the state and local fiscal estimate, which will be
9999 printed as an appendix to this bill.
100100 The people of the state of Wisconsin, represented in senate and assembly, do
101101 enact as follows:
102102 SECTION 1. 234.665 of the statutes is created to read:
103103 234.665  Workforce home loan revolving loan program.  (1)  DEFINITIONS.
104104 In this section:
105105 (a)  “Applicant” means each person who is a member of a household and who is
106106 applying for a workforce home loan on behalf of that household.
107107 (b)  “Area median income” means the area median family income in the county
108108 in which the residence is located, not adjusted for family size, as determined by the
109109 federal housing finance agency.
110110 (c)  “Household compliance income” means the anticipated combined income,
111111 as determined by the authority according to its underwriting guidelines, of all
112112 individuals age 18 or older who intend to occupy the residence subject to a workforce
113113 home loan, regardless of whether the individual is the applicant for the workforce
114114 1
115115 2
116116 3
117117 4
118118 5
119119 6
120120 7
121121 8
122122 9
123123 10
124124 11
125125 12 - 4 -2023 - 2024  Legislature LRB-5692/1
126126 MPG:cjs
127127 SECTION 1 ASSEMBLY BILL 1094
128128 home loan and regardless of the individual's relationship to the applicant for the
129129 workforce home loan.
130130 (d)  “Qualified organization” means an authorized lender, as defined in s. 234.59
131131 (1) (a), or a housing authority, as defined in s. 16.301 (2) (a), a community based
132132 organization, as defined in s 16.301 (1), or another qualified local organization, as
133133 determined by the authority.
134134 (e)  “Qualifying income” means the sum of the income of all eligible applicants
135135 in the household for purposes of assessing the combined ability of all applicants in
136136 the household to repay the workforce home loan, as determined by the authority
137137 according to its underwriting guidelines.
138138 (f)  “Underwriting guidelines” means the authority's conventional first-time
139139 home buyer first mortgage program underwriting guidelines.
140140 (g)  “Workforce home loan” means a loan issued by the authority under sub. (4)
141141 (a).
142142 (2)  ESTABLISHMENT OF PROGRAM.  The authority shall establish and administer
143143 a workforce home loan revolving loan program for the purpose of awarding loans
144144 under this section.
145145 (3)  CERTIFICATIONS.  (a)  A qualified organization may certify that an applicant
146146 is eligible to receive a workforce home loan in an amount determined by the qualified
147147 organization, subject to the approval of the authority.
148148 (b)  An applicant for a workforce home loan is eligible if the applicant satisfies
149149 all of the following:
150150 1.  The applicant has not had any ownership interest in residential real
151151 property for the 3 consecutive years immediately preceding the date of the
152152 application.
153153 1
154154 2
155155 3
156156 4
157157 5
158158 6
159159 7
160160 8
161161 9
162162 10
163163 11
164164 12
165165 13
166166 14
167167 15
168168 16
169169 17
170170 18
171171 19
172172 20
173173 21
174174 22
175175 23
176176 24
177177 25 - 5 -2023 - 2024  Legislature
178178 LRB-5692/1
179179 MPG:cjs
180180 SECTION 1
181181 ASSEMBLY BILL 1094
182182 2.  The applicant's annual household compliance income equals 100 percent or
183183 less of the area median income.
184184 3.  The applicant's debt-to-income ratio, based on qualifying income, satisfies
185185 the underwriting guidelines, except that if the payments on a workforce home loan
186186 are deferred for at least 60 months, no future workforce home loan payment may be
187187 included in the debt-to-income ratio calculation and the maximum debt-to-income
188188 ratio for manual underwriting shall be 40 percent of the qualifying income.
189189 4.  The applicant's credit score, rating, or other classification, as determined by
190190 the authority, satisfies the underwriting guidelines, except that if the payments on
191191 a workforce home loan are deferred for at least 60 months, the minimum qualifying
192192 credit score, rating, or other classification shall be the lowest eligible score, rating,
193193 or other classification published in the underwriting guidelines.
194194 5.  The applicant's minimum financial reserves, as determined by the authority,
195195 after down payment and closing costs for the applicant's conventional mortgage for
196196 the purchase of the residence subject to the workforce home loan satisfy the
197197 underwriting guidelines.  This subdivision does not apply if the payments on a
198198 workforce home loan are deferred for at least 60 months.
199199 6.  The applicant's conventional first mortgage for the purchase of the residence
200200 subject to the workforce home loan is a fully amortizing, fixed-rate qualified
201201 mortgage loan with a term of 30 or fewer years consistent with Regulation Z under
202202 the federal Truth in Lending Act, 12 CFR 226.
203203 7.  The applicant satisfies all eligibility requirements with respect to citizenship
204204 or resident alien status, social security number validity, home buyer education and
205205 counseling, and payment of child support or maintenance if owed, as provided in the
206206 underwriting guidelines.
207207 1
208208 2
209209 3
210210 4
211211 5
212212 6
213213 7
214214 8
215215 9
216216 10
217217 11
218218 12
219219 13
220220 14
221221 15
222222 16
223223 17
224224 18
225225 19
226226 20
227227 21
228228 22
229229 23
230230 24
231231 25 - 6 -2023 - 2024  Legislature LRB-5692/1
232232 MPG:cjs
233233 SECTION 1 ASSEMBLY BILL 1094
234234 (c)  The authority shall adopt policies and procedures to facilitate the
235235 preapproval of applicants for workforce home loans and the encumbrance of
236236 workforce home loan funds for preapproved applicants for a period of up to 90 days
237237 for preapproved applicants seeking to purchase existing single-family residences
238238 and up to 180 days for applicants seeking to purchase new construction
239239 single-family residences.
240240 (4)  LOAN ISSUANCE; REPAYMENT.  (a) 1.  Subject to pars. (b) to (g), the authority
241241 may issue a loan to an eligible applicant certified by a qualified organization under
242242 sub. (3).
243243 2.  The authority may not charge interest for any workforce home loan, and the
244244 loan term shall be 30 years, except that in the case of applicants who qualify for
245245 payment deferral under par. (f), the loan term shall be 40 years, and except that a
246246 workforce home loan may be prepaid in whole or in part at any time without penalty.
247247 3.  No workforce home loan shall be forgivable in whole or in part.
248248 4.  Each workforce home loan shall be secured as a 2nd lien real estate
249249 mortgage.
250250 5.  The authority shall use all repayments of workforce home loans to fund
251251 additional workforce home loans under this section.
252252 (b)  The authority may issue a workforce home loan only for the purpose of
253253 providing gap financing to supplement a conventional mortgage for the purchase of
254254 a single-family residence in this state, whether new construction or an existing
255255 residence and whether detached or attached, that will be the eligible applicant's
256256 primary residence.
257257 (c)  The authority may not issue a workforce home loan that exceeds the lesser
258258 of the following:
259259 1
260260 2
261261 3
262262 4
263263 5
264264 6
265265 7
266266 8
267267 9
268268 10
269269 11
270270 12
271271 13
272272 14
273273 15
274274 16
275275 17
276276 18
277277 19
278278 20
279279 21
280280 22
281281 23
282282 24
283283 25 - 7 -2023 - 2024  Legislature
284284 LRB-5692/1
285285 MPG:cjs
286286 SECTION 1
287287 ASSEMBLY BILL 1094
288288 1.  $60,000, adjusted for inflation annually beginning on the effective date of
289289 this subdivision .... [LRB inserts date].
290290 2.  Twenty-five percent of the purchase price or fair market value of the home,
291291 whichever is less.
292292 (d)  If the authority issues a workforce home loan to an eligible applicant whose
293293 household compliance income is 100 percent or less, but more than 80 percent, of the
294294 area median income, the repayment of principal on a monthly basis shall commence
295295 on the first day of the 2nd month following the issuance date of the loan, amortized
296296 over 30 years.
297297 (e)  If the authority issues a workforce home loan to an eligible applicant whose
298298 household compliance income is 80 percent or less, but more than 60 percent, of the
299299 area median income, the repayment of principal on the loan shall be deferred for 60
300300 months following the issuance date of the workforce home loan after which time the
301301 repayment of principal on a monthly basis shall commence, amortized over 25 years.
302302 (f)  If the authority issues a workforce home loan to an eligible applicant whose
303303 household compliance income is 60 percent or less of the area median income, the
304304 repayment of principal on the loan shall be deferred until the first-lien real estate
305305 mortgage loan on the home is paid in full after which time the repayment of principal
306306 on a monthly basis shall commence, amortized over 10 years.  No more than
307307 $25,000,000 in loans subject to this paragraph may be outstanding at any time and
308308 the authority shall allocate at least $20,000,000 for loans subject to this paragraph.
309309 (g)  The total amount of unpaid principal on a workforce home loan shall become
310310 due and payable upon the occurrence of any of the following:
311311 1.  The recipient of the workforce home loan sells the home.
312312 1
313313 2
314314 3
315315 4
316316 5
317317 6
318318 7
319319 8
320320 9
321321 10
322322 11
323323 12
324324 13
325325 14
326326 15
327327 16
328328 17
329329 18
330330 19
331331 20
332332 21
333333 22
334334 23
335335 24 - 8 -2023 - 2024  Legislature LRB-5692/1
336336 MPG:cjs
337337 SECTION 1 ASSEMBLY BILL 1094
338338 2.  No recipient of the workforce home loan resides in the home as a primary
339339 residence.
340340 (5)  SUBORDINATION TO NEW FIRST MORTGAGE.  The authority shall subordinate an
341341 outstanding workforce home loan to a new first mortgage loan obtained by the
342342 recipient of the workforce home loan, using the same documentation requirements
343343 and charging the same subordination review fee as for the authority's other 2nd
344344 mortgage loan programs, if the authority determines that all of the following apply:
345345 (a)  The home continues to be the primary residence of any recipient of the
346346 outstanding workforce home loan.
347347 (b)  The combined loan-to-value ratio, calculated using the sum of the amount
348348 of the proposed new first mortgage loan and the outstanding balance of the workforce
349349 home loan, divided by the fair market value of the subject property at the time of the
350350 subordination request, as determined by the authority, is equal to or less than the
351351 combined loan-to-value ratio at the time the workforce home loan was first issued,
352352 calculated using the sum of the conventional first mortgage loan used to purchase
353353 the residence and the amount of the original workforce home loan, divided by the
354354 original fair market value of the subject property at the time the workforce home loan
355355 was first issued.
356356 (c)  The proposed new first mortgage loan is a fully amortizing, fixed-rate
357357 qualified mortgage loan with a term of 30 or fewer years, consistent with Regulation
358358 Z under the federal Truth in Lending Act, 12 CFR 226.
359359 (d)  The workforce home loan recipient continues to satisfy sub. (3) (b) 3., 4., 5.,
360360 and 7.
361361 (END)
362362 1
363363 2
364364 3
365365 4
366366 5
367367 6
368368 7
369369 8
370370 9
371371 10
372372 11
373373 12
374374 13
375375 14
376376 15
377377 16
378378 17
379379 18
380380 19
381381 20
382382 21
383383 22
384384 23
385385 24