WI
Wisconsin Senate Bill SB870

Wisconsin 2023-2024 Regular Session

Wisconsin Senate Bill SB870 Compare Versions

Only one version of the bill is available at this time.
OldNewDifferences
11 LRB-2234/1
22 MED&KRP:klm&emw
33 2023 - 2024 LEGISLATURE
44 2023 SENATE BILL 870
55 January 5, 2024 - Introduced by Senators JAGLER, AGARD and FEYEN, cosponsored
66 by Representatives KRUG, ALLEN, BROOKS, DALLMAN, MURPHY, O'CONNOR and
77 ORTIZ-VELEZ. Referred to Committee on Housing, Rural Issues and Forestry.
88 ***AUTHORS SUBJECT TO CHANGE***
99 AN ACT to renumber 452.14 (2); to renumber and amend 452.14 (4m) (a); to
1010 amend 452.01 (5g), 452.14 (4r), 452.17 (1), 452.17 (3), 452.19 (1), 452.23 (title)
1111 and 452.23 (4); to repeal and recreate 452.23 (3); and to create 452.07 (4),
1212 452.12 (5) (e), 452.14 (2) (b), 452.14 (2) (c), 452.14 (3) (im), 452.14 (4m) (a) 1.,
1313 452.23 (5) and 710.13 of the statutes; relating to: various changes regarding
1414 the laws governing real estate practice, disclosures regarding real property
1515 wholesalers, and providing a penalty.
1616 Analysis by the Legislative Reference Bureau
1717 This bill 1) revises the law governing the practice of real estate by real estate
1818 brokers and salespersons (real estate practice law) and 2) requires real property
1919 wholesalers to provide certain disclosures to other parties involved in residential
2020 real property transactions.
2121 CHANGES REGARDING REAL ESTATE PRACTICE LAW
2222 Current law regulates the practice of real estate, which can only be practiced
2323 by real estate brokers and real estate salespersons. Real estate brokers and
2424 salespersons (licensees) are licensed by the Real Estate Examining Board, which is
2525 attached to the Department of Safety and Professional Services.  A real estate
2626 broker's license may be issued to either an individual or a business entity.  The bill
2727 makes various changes to real estate practice law, described in further detail as
2828 follows:
2929 1
3030 2
3131 3
3232 4
3333 5
3434 6
3535 7 - 2 -2023 - 2024  Legislature LRB-2234/1
3636 MED&KRP:klm&emw
3737 SENATE BILL 870
3838 Disclosures
3939 Current law imposes on a real estate firm providing brokerage services to a
4040 party to a transaction the duty to timely disclose in writing all material adverse facts
4141 that the firm knows and that the party does not know or cannot discover through
4242 reasonably vigilant observation, unless the disclosure of a material adverse fact is
4343 prohibited by law.  The law defines both “adverse fact” and “material adverse fact.”
4444 Furthermore, each licensee associated with a firm owes the same duties to a party
4545 that the firm owes to that party.  Separately, current law contains a requirement that
4646 a licensee disclose to the parties to a real estate transaction any facts known by the
4747 licensee that contradict any information included in a written real estate condition
4848 report.  Current law further contains a list of specific types of information that a
4949 licensee is not required to disclose.
5050 The bill 1) harmonizes the disclosure requirement and the duty described
5151 above; 2) clarifies that the “material adverse facts” that licensees have the duty to
5252 disclose do not include anything on the list of specified types of information that
5353 current law provides are exempt from needing to be disclosed; 3) prohibits the board
5454 from promulgating rules that conflict with these provisions or that mandate
5555 additional disclosures; and 4) provides that a licensee that in good faith provides
5656 information attributable to a state or local governmental or quasi-governmental
5757 entity may not be held civilly liable if that information is subsequently determined
5858 to be inaccurate.
5959 Discipline and licenses
6060 The bill makes various changes pertaining to the discipline of licensees,
6161 including the following:
6262 1.  The bill requires the board to notify a real estate brokerage firm in writing
6363 as to all investigations and disciplinary proceedings and actions that are related to
6464 a licensee associated with that firm, including the contents of any administrative
6565 warning issued by the board.  The bill also provides that if an application for renewal
6666 of a license issued to a licensee who is associated with a firm is not filed with the board
6767 on or before the renewal date or if the renewal is not granted, DSPS must notify the
6868 firm.
6969 2.  The bill expressly provides that a real estate brokerage firm is not
7070 responsible for ensuring compliance with, or for the monitoring of, any license
7171 limitations set forth by the board of a broker or salesperson associated with that firm.
7272 3.  Current law contains a list of prohibitions, violations of which subject a
7373 licensee to professional discipline.  Current law further allows the board to assess a
7474 forfeiture of not more than $1,000 for such violations.  The bill raises the maximum
7575 forfeiture that the board may assess for a number of these violations to $5,000.
7676 Criminal penalties
7777 Under current law, any person who engages in or follows the business or
7878 occupation of, or advertises or holds himself or herself out as or acts temporarily or
7979 otherwise as, a broker or salesperson in this state without a license or who otherwise
8080 violates the real estate practice law may be fined not more than $1,000 or imprisoned
8181 for not more than six months or both.  The bill raises the maximum criminal fine for
8282 violations to $5,000.  The bill does not affect the maximum term of imprisonment. - 3 -2023 - 2024  Legislature
8383 LRB-2234/1
8484 MED&KRP:klm&emw
8585 SENATE BILL 870
8686 DISCLOSURES REGARDING REAL PROPERTY WHOLESALERS
8787 The bill requires a real property wholesaler to provide certain disclosures to
8888 other parties involved in a real property transaction.  Under the bill, “real property
8989 wholesaler" is defined as a person that enters into a purchase agreement as a buyer
9090 and intends to sell the person's rights as buyer to a third party, and “purchase
9191 agreement” is defined as a contract for the sale, exchange, option, rental, or purchase
9292 of residential real property that includes one to four dwelling units.
9393 The bill requires a real property wholesaler, no later than entering into a
9494 purchase agreement as a buyer, to provide written notice to the seller that the buyer
9595 is a real property wholesaler.  Under the bill, if the real property wholesaler fails to
9696 provide the notice, the seller may rescind the purchase agreement at any time before
9797 the closing and retain any deposits or option fees paid by the real property
9898 wholesaler.
9999 In addition, if the real property wholesaler contracts to sell its interest in the
100100 purchase agreement to a third party, the bill requires the real property wholesaler,
101101 no later than entering into the contract, to provide written notice to the third party
102102 that the real property wholesaler is a real property wholesaler that holds an
103103 equitable interest in the property as a buyer under the purchase agreement and that
104104 the real property wholesaler is conveying its interest in the purchase agreement, not
105105 title to the property.  Under the bill, if the real property wholesaler fails to provide
106106 the notice, the third party may rescind the contract at any time before the closing and
107107 is entitled to the return of any deposits or option fees paid by the third party.
108108 Because this bill creates a new crime or revises a penalty for an existing crime,
109109 the Joint Review Committee on Criminal Penalties may be requested to prepare a
110110 report.
111111 Because this bill may increase or decrease, directly or indirectly, the cost of the
112112 development, construction, financing, purchasing, sale, ownership, or availability of
113113 housing in this state, the Department of Administration, as required by law, will
114114 prepare a report to be printed as an appendix to this bill.
115115 The people of the state of Wisconsin, represented in senate and assembly, do
116116 enact as follows:
117117 SECTION 1. 452.01 (5g) of the statutes is amended to read:
118118 452.01 (5g)  “Material adverse fact" means an adverse fact that a party
119119 indicates is of such significance, or that is generally recognized by a competent
120120 licensee as being of such significance to a reasonable party, that it affects or would
121121 affect the party's decision to enter into a contract or agreement concerning a
122122 transaction or affects or would affect the party's decision about the terms of such a
123123 1
124124 2
125125 3
126126 4
127127 5
128128 6 - 4 -2023 - 2024  Legislature LRB-2234/1
129129 MED&KRP:klm&emw
130130 SECTION 1 SENATE BILL 870
131131 contract or agreement.  “Material adverse fact” does not include anything specified
132132 in s. 452.23 (2) (a), (c), or (d).
133133 SECTION 2. 452.07 (4) of the statutes is created to read:
134134 452.07 (4)  The board may not promulgate rules regarding disclosures by
135135 brokers or salespersons that conflict with s. 452.23 or that require disclosures beyond
136136 what is required under s. 452.23.
137137 SECTION 3. 452.12 (5) (e) of the statutes is created to read:
138138 452.12 (5) (e)  If an application for renewal of a license issued to a licensee who
139139 is associated with a firm is not filed with the board on or before the renewal date or
140140 if the renewal is not granted, the department shall notify the firm with which the
141141 licensee is associated.
142142 SECTION 4. 452.14 (2) of the statutes is renumbered 452.14 (2) (a).
143143 SECTION 5. 452.14 (2) (b) of the statutes is created to read:
144144 452.14 (2) (b)  The board shall notify a firm in writing as to all investigations
145145 and disciplinary proceedings and actions that are related to a licensee associated
146146 with the firm.  Notwithstanding s. 440.205, a notice shall include the contents of any
147147 administrative warning issued under s. 440.205.  A notice shall be made to the
148148 mailing address of the firm and to the email address of the individual broker acting
149149 as a sole proprietor or the email address for the licensed business entity.
150150 SECTION 6. 452.14 (2) (c) of the statutes is created to read:
151151 452.14 (2) (c)  A firm is not responsible for ensuring compliance with, or for the
152152 monitoring of, any license limitations set forth by the board of a licensee associated
153153 with the firm.
154154 SECTION 7. 452.14 (3) (im) of the statutes is created to read:
155155 452.14 (3) (im)  Violated s. 710.13 (2).
156156 1
157157 2
158158 3
159159 4
160160 5
161161 6
162162 7
163163 8
164164 9
165165 10
166166 11
167167 12
168168 13
169169 14
170170 15
171171 16
172172 17
173173 18
174174 19
175175 20
176176 21
177177 22
178178 23
179179 24
180180 25 - 5 -2023 - 2024  Legislature
181181 LRB-2234/1
182182 MED&KRP:klm&emw
183183 SECTION 8
184184 SENATE BILL 870
185185 SECTION 8. 452.14 (4m) (a) of the statutes is renumbered 452.14 (4m) (a) (intro.)
186186 and amended to read:
187187 452.14 (4m) (a) (intro.)  Assess a forfeiture against a licensee  a  as follows:
188188 2.  A forfeiture of not more than $1,000 for each violation enumerated under
189189 sub. (3) that is not enumerated under subd. 1.
190190 SECTION 9. 452.14 (4m) (a) 1. of the statutes is created to read:
191191 452.14 (4m) (a) 1.  A forfeiture of not more than $5,000 for each violation
192192 enumerated under sub. (3) (a), (b), (c), (d), (f), (h), (i), (im), (j), (jm), (k), or (n).
193193 SECTION 10. 452.14 (4r) of the statutes is amended to read:
194194 452.14 (4r)  The board may assess against a licensee who is an individual a
195195 forfeiture of $1,000 $5,000 for a violation under s. 452.25 (2) (a).
196196 SECTION 11. 452.17 (1) of the statutes is amended to read:
197197 452.17 (1)  Any person who engages in or follows the business or occupation of,
198198 or advertises or holds himself or herself out as or acts temporarily or otherwise as,
199199 a broker or salesperson in this state without a license under this chapter shall be
200200 prosecuted by the district attorney in the county where the violation occurs or by the
201201 attorney general and may be fined not more than $1,000 $5,000 or imprisoned not
202202 more than 6 months or both.
203203 SECTION 12. 452.17 (3) of the statutes is amended to read:
204204 452.17 (3)  Any person who otherwise violates any provision of this chapter may
205205 be fined not more than $1,000 $5,000 or imprisoned for not more than 6 months or
206206 both.
207207 SECTION 13. 452.19 (1) of the statutes is amended to read:
208208 452.19 (1)  No licensee may pay a fee or a commission or any part thereof for
209209 performing any act specified in this chapter or as compensation for a referral or as
210210 1
211211 2
212212 3
213213 4
214214 5
215215 6
216216 7
217217 8
218218 9
219219 10
220220 11
221221 12
222222 13
223223 14
224224 15
225225 16
226226 17
227227 18
228228 19
229229 20
230230 21
231231 22
232232 23
233233 24
234234 25 - 6 -2023 - 2024  Legislature LRB-2234/1
235235 MED&KRP:klm&emw
236236 SECTION 13 SENATE BILL 870
237237 a finder's fee to any person who is not licensed under this chapter or who is not
238238 regularly and lawfully engaged in the real estate brokerage business in another
239239 state, a territory or possession of the United States, or a foreign country, unless the
240240 person was licensed under this chapter when the commission was earned or when
241241 the referral fee arrangement was made.
242242 SECTION 14. 452.23 (title) of the statutes is amended to read:
243243 452.23  (title)  Disclosures, investigations and inspections by brokers
244244 and salespersons.
245245 SECTION 15. 452.23 (3) of the statutes is repealed and recreated to read:
246246 452.23 (3) (a)  A licensee shall, except as provided in par. (b), disclose in writing
247247 to a party to a real estate transaction all material adverse facts known by the licensee
248248 that the party does not know or cannot discover through reasonably vigilant
249249 observation.
250250 (b)  Paragraph (a) does not require the disclosure of a material adverse fact to
251251 a party if any of the following applies:
252252 1.  The material adverse fact is addressed in a written report described under
253253 sub. (2) (b).
254254 2.  The material adverse fact has otherwise been disclosed to the party in
255255 writing.
256256 3.  Disclosure of the material adverse fact is prohibited by law.
257257 SECTION 16. 452.23 (4) of the statutes is amended to read:
258258 452.23 (4)  In performing an investigation or inspection and in making a
259259 disclosure in connection with a real estate transaction, a licensee shall exercise the
260260 degree of care expected to be exercised by a reasonably prudent person who has the
261261 knowledge, skills, and training required for licensure under this chapter.
262262 1
263263 2
264264 3
265265 4
266266 5
267267 6
268268 7
269269 8
270270 9
271271 10
272272 11
273273 12
274274 13
275275 14
276276 15
277277 16
278278 17
279279 18
280280 19
281281 20
282282 21
283283 22
284284 23
285285 24
286286 25 - 7 -2023 - 2024  Legislature
287287 LRB-2234/1
288288 MED&KRP:klm&emw
289289 SECTION 17
290290 SENATE BILL 870
291291 SECTION 17. 452.23 (5) of the statutes is created to read:
292292 452.23 (5)  A licensee that in good faith provides information attributable to a
293293 state or local governmental or quasi-governmental entity, including an agency,
294294 department, board, commission, bureau, or division, or a military or public safety
295295 organization, may not be held civilly liable if that information is subsequently
296296 determined to be inaccurate.  For the purpose of any proceeding, the good faith shall
297297 be presumed.
298298 SECTION 18. 710.13 of the statutes is created to read:
299299 710.13  Disclosures regarding real property wholesalers.  (1)
300300 DEFINITIONS.  (a)  “Purchase agreement” means a contract for the sale, exchange,
301301 option, rental, or purchase of residential real property.
302302 (b)  “Real property wholesaler” means a person that enters into a purchase
303303 agreement as a buyer and intends to assign the person's rights as buyer under the
304304 purchase agreement to a 3rd party for consideration.
305305 (c)  “Residential real property" means real property in this state that includes
306306 one to 4 dwelling units, as defined in s. 101.61 (1).
307307 (2)  REQUIRED DISCLOSURES.  A real property wholesaler shall provide all of the
308308 following disclosures:
309309 (a)  No later than entering into a purchase agreement as a buyer, written notice
310310 to the seller of the residential real property that the buyer is a real property
311311 wholesaler.
312312 (b)  No later than entering into a contract with a 3rd party to assign the real
313313 property wholesaler's rights as buyer under a purchase agreement to the 3rd party,
314314 written notice to the 3rd party that the assignor is a real property wholesaler that
315315 holds an equitable interest in the residential real property as a buyer under the
316316 1
317317 2
318318 3
319319 4
320320 5
321321 6
322322 7
323323 8
324324 9
325325 10
326326 11
327327 12
328328 13
329329 14
330330 15
331331 16
332332 17
333333 18
334334 19
335335 20
336336 21
337337 22
338338 23
339339 24
340340 25 - 8 -2023 - 2024  Legislature LRB-2234/1
341341 MED&KRP:klm&emw
342342 SECTION 18 SENATE BILL 870
343343 purchase agreement and that the assignor is conveying the assignor's interest in the
344344 purchase agreement, not title to the residential real property.
345345 (3)  RIGHTS TO RESCIND.  (a)  If a real property wholesaler fails to timely provide
346346 the disclosure to a seller as required under sub. (2) (a), the seller may rescind the
347347 purchase agreement at any time before the closing, without any liability on the
348348 seller's part, by providing written notice of rescission to the real property wholesaler,
349349 and the seller is entitled to retain any deposits or option fees paid by the real property
350350 wholesaler in connection with the transaction.
351351 (b)  If a real property wholesaler fails to timely provide the disclosure to a 3rd
352352 party assignee as required under sub. (2) (b), the assignee may rescind the
353353 assignment of the purchase agreement at any time before the closing, without any
354354 liability on the assignee's part, by providing written notice of rescission to the real
355355 property wholesaler, and the assignee is entitled to the return of any deposits or
356356 option fees paid by the assignee in connection with the transaction.
357357 (4)  WAIVER PROHIBITED.  A person may not waive the person's rights under this
358358 section.  If the person proceeds to closing, the person's right to rescind under sub. (3)
359359 is terminated.
360360 SECTION 19.0Initial applicability.
361361 (1)  DISCLOSURES REGARDING REAL PROPERTY WHOLESALERS.  The treatment of s.
362362 710.13 first applies to a purchase agreement or an assignment of a purchase
363363 agreement entered into on the effective date of this subsection.
364364 (END)
365365 1
366366 2
367367 3
368368 4
369369 5
370370 6
371371 7
372372 8
373373 9
374374 10
375375 11
376376 12
377377 13
378378 14
379379 15
380380 16
381381 17
382382 18
383383 19
384384 20
385385 21
386386 22